domingo, 7 de agosto de 2011

HIPOTECAS. LA DACION COMO PAGO. PRACTICAS BANCARIAS ILEGALES.

Se que la letra de la ley que se aplica cuando un individuo que ha suscrito con un banco una hipoteca sobre su casa, se que la ley no contempla que la deuda quede extinguida con la entrega, con la dación, de la casa al banco. Por supuesto que el banco se quedará con la casa y la sacará a pública subasta, recogerá lo que ofrezcan por el inmueble y si no bastare para devolver el préstamo el hipotecado quedaría en deuda por la cantidad restante; cantidad que lógicamente se irá incrementando a ritmo de boggie boggie por los intereses de demora ya que lo más probable es que no tenga lo suficiente para devolver ese resto de dinero que todavía le quede por devolver.
Eso dice, por lo visto, la ley que rige en España en estos casos, pero dicho esto he de añadir que el común de las personas que adquieren una casa como su definitiva vivienda ignoran que la ley esté escrita en esos términos; la gente piensa que eso es algo así como cuando uno se ve en la necesidad de empeñar el collar de su abuela; si tiene dinero para rescatarlo, lo rescata, y si no la casa de empeños sencillamente se queda con el collar de la abuela; no le manda recado alguno conminando al pago del dinero prestado; subasta la joya y, por lo general, le es más provechoso, que el recate de lo empeñado. Le es más provechoso porque el dinero prestado sirviendo de prenda el collar de la abuela es sólo una parte bastante reducida de su valor real en el mercado.
Y la gente creía que con las hipotecas pasaba algo muy parecido; te tasaban la casa que ibas a hipotecar y el banco, fiel cumplidor de la ley, de daba hasta un 70% del valor de mercado de la casa, es decir, si no pagabas el primer mes el banco se quedaría con la casa por el 70% de su valor. Claro que si al subastarla obtuviera un precio mayor que ese 70% tasado el hipotecado recibiría el exceso una vez descontado, ¿como no?, los intereses de demora y demás gastos habidos. Es decir, la dación de la casa sería en este caso suficiente para considerar extinta la deuda ya que en sólo un mes es raro que el valor de mercado baje más de un 30%.
¿Pero que ocurre en el caso de que haya transcurrido más tiempo y que el valor de mercado de la casa haya disminuido notablemente y su precio sea, digamos, sólo de un 60% ahora? ¿debería el prestamista perder ese 10% de dinero?.
En modo alguno. La ley faculta al prestamista para que, si el valor de mercado de la casa decaiga hasta un 80% de su tasación inicial, se renueve el contrato hipotecario debiendo el prestatario disminuir la cuantía de su préstamo hasta el 70% del nuevo valor o entregar la casa al banco para que este pueda normalmente recuperar el 70% de la tasación inicial.
Pongamos un ejemplo fácil. Una casa que vale 100 es hipotecada en 70.
Con el paso del tiempo el valor de la casa pasa a ser de 80, entonces en banco le demanda al prestatario renovar la hipoteca debiendo recibir 24 en el momento de la renovación y dejar en 56 en monto del préstamo hipotecario o, caso de no adeptar la renovación, embargar la casa y proceder a su subasta. Es decir el banco nunca va a perder… siempre y cuando se ajuste a la ley.
Lo malo es que muchos bancos se han saltado la ley a la torera y en su ansia de ganar y ganar dinero has concedido préstamos hipotecarios que superan con mucho lo señalado por la ley. Si un banco rival daba un 72%, el mío ofrecía un 75%, y así sube que sube que sube, trepa que trepa que trepa, se han ofrecido prestamos de esta especie por un 120% ó mas. Ahora los bancos exigen la devolución de todo ese dinero… y a lo mejor, lo justo es que fueran multados y encarcelados por eses prácticas extralegales. No exagero, en una pronta próxima entrega, explicaré cual ha sido el verdadero delito de los bancos que han incurrido en estas prácticas. Lo prometo.

2 comentarios:

Anónimo dijo...

Al pan,pan y al vino,vino.Cuestión de sentido común y matemáticas.Ánimo Javier.

El Recovero dijo...

Gracias. Soy lo bastante viejo como para agradecer sinceramente cualquier voz de ánimo. Uno se desanima muy pronto cuando su río ya se acerca a la mar.